전세 월세 비교 계산기
자산 관점 비교 · 2025년
전세 vs 월세
비교 계산기
보유 현금·투자수익률·전세대출 조건을 입력하면 어느 쪽이 자산 형성에 더 유리한지, 손익분기 수익률은 얼마인지 자동으로 계산합니다.
전세
보증금 전액 거주 후 반환
월세
소액 보증금 + 매월 임대료
거주 조건 입력
비교할 전세와 월세 매물 조건을 입력하세요
🏠 전세 조건
💵 월세 조건
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⚖️ 손익분기 분석
손익분기 투자수익률
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이 수익률을 넘으면 월세가 유리
현재 입력 수익률
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| 연차 | 전세 선택 시 비용 | 월세 선택 시 비용 | 차액 (월세 대비 전세) |
|---|
📊 비교 기간 동안 누적 비용 비교
전세 vs 월세, 무엇으로 비교해야 할까?
단순히 '월세가 아깝다'는 느낌만으로는 정확한 판단이 어렵습니다. 핵심은 전세보증금을 다른 곳에 투자했을 때의 수익률과 전월세 전환율을 비교하는 것입니다.
📌 손익분기 수익률 = 연간 월세 ÷ (전세보증금 − 월세보증금)
내 예상 투자수익률이 이 값보다 높으면 → 월세 + 투자가 유리
내 예상 투자수익률이 이 값보다 낮으면 → 전세가 유리
시나리오별 비교 예시
| 투자수익률 | 전세 3억 (자기자본) | 월세 보증금 5천+월세 90만 | 1년 후 유리한 쪽 |
|---|---|---|---|
| 2% | 비용 0원 (기회비용 미반영) | 월세 1,080만 − 투자수익 500만 = 580만 | 전세 |
| 4% | 비용 0원 | 월세 1,080만 − 투자수익 1,000만 = 80만 | 전세 (근소) |
| 4.32% | 비용 0원 | 약 0원 (손익분기) | 동일 |
| 6% | 비용 0원 | 월세 1,080만 − 투자수익 1,500만 = −420만 (이득) | 월세+투자 |
| 8% | 비용 0원 | −920만 (이득) | 월세+투자 |
고려해야 할 추가 요소
- 주거 안정성: 전세는 계약 기간 동안 임대료 변동 없이 안정적으로 거주 가능. 월세는 갱신 시 임대료 인상 위험.
- 전세금 반환 리스크: 전세는 계약 종료 시 보증금을 돌려받지 못할 위험(역전세, 임대인 파산 등)이 있습니다. 전세보증보험 가입을 고려하세요.
- 투자 실행력: 계산상 월세가 유리하더라도, 실제로 여유자금을 꾸준히 투자하지 않으면 의미가 없습니다.
- 세액공제: 월세는 연말정산 시 세액공제(15~17%)를 받을 수 있어 실질 비용이 낮아질 수 있습니다.
- 전세대출 한도·금리: 자기자본이 부족하면 전세대출 이자가 발생해 전세의 실질 비용이 늘어납니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세가 항상 안전한가요?
전세는 계약 종료 시 보증금을 전액 돌려받는 것을 전제로 합니다. 하지만 임대인의 재정 상태에 따라 반환이 지연되거나 어려워질 수 있습니다. 전세보증금 반환보증(HUG, SGI서울보증) 가입을 권장합니다.
Q. 월세 세액공제는 얼마나 받을 수 있나요?
총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주는 월세 납입액(연 1,000만원 한도)의 15~17%를 세액공제 받을 수 있습니다. 총급여 5,500만원 이하는 17%, 초과는 15%입니다.
Q. 자기자본이 부족하면 어떻게 계산하나요?
전세보증금에서 보유 현금을 뺀 부족분은 전세자금대출로 충당한다고 가정합니다. 대출이자는 실제 현금 지출이므로 전세의 비용에 포함됩니다. 보유 현금이 전세보증금보다 많다면 초과분은 투자 가능 자금으로 계산됩니다.