LTV·DTI 계산법 완벽 정리 - 주택담보대출 한도 결정 기준

LTV·DTI 계산법 완벽 정리 - 주택담보대출 한도 결정 기준 (2025년)

내 집 마련을 계획하고 있다면 LTV와 DTI라는 두 가지 규제를 반드시 이해해야 합니다. 이 두 지표가 결국 '얼마까지 대출받을 수 있는지'를 결정하기 때문인데요. 지역과 주택 보유 수에 따라 비율이 크게 달라지는 LTV·DTI 규제를 정리해드립니다.

【 LTV란? 】

LTV(Loan To Value)는 주택가격 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.

LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100

지역	무주택자	1주택자(처분조건)	다주택자
비규제지역	70%	60%	60%
조정대상지역	50%	50%	30%
투기과열지구	40%	40%	30%
생애최초 구입자	최대 80% (지역 무관)

서민·실수요자(무주택, 부부합산 소득 9,000만원 이하, 주택가격 9억원 이하 등 요건 충족 시)는 지역과 관계없이 LTV를 최대 70%까지 우대받을 수 있습니다.

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 주택담보대출의 연간 원리금 상환 비율을 의미합니다.

DTI(%) = 주택담보대출 연간 상환액 ÷ 연소득 × 100

DSR이 모든 대출을 포함하는 반면, DTI는 주로 주택담보대출에 초점을 맞춘 지표입니다.

실제 대출 가능 금액은 LTV 기준 한도와 DTI 기준 한도 중 더 작은 값으로 결정됩니다. 여기에 더해 DSR(40%, 은행권 기준) 규제까지 동시에 충족해야 최종 승인됩니다.

비규제지역에서 무주택자가 7억원 주택을 구입하면서, 연소득 6,000만원으로 대출(금리 4%, 30년)을 받는 경우를 계산해보겠습니다.

이 사례에서는 LTV보다 DTI가 더 낮게 나와, DTI가 실질적인 제한 요인이 됩니다.

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없는 생애최초 구입자는 지역에 관계없이 LTV 80%까지 적용받을 수 있습니다. 다만 주택가격, 소득 등 추가 요건이 있을 수 있어 은행 창구에서 정확히 확인해야 합니다.

Q. KB시세와 감정가 중 무엇을 기준으로 하나요?
은행은 보통 KB부동산 시세나 한국부동산원 시세를 기준으로 LTV를 산정합니다. 시세가 없는 주택은 별도 감정평가를 진행합니다.

Q. LTV·DTI·DSR을 모두 충족해야 대출이 나오나요?
네, 은행권에서는 세 가지 규제를 모두 충족하는 범위 내에서만 대출이 승인됩니다. 특히 DSR이 가장 포괄적인 기준이라 최종 한도를 좌우하는 경우가 많습니다.

Q. 조정대상지역과 투기과열지구는 어떻게 다른가요?
투기과열지구가 조정대상지역보다 더 강한 규제 지역으로, LTV 한도가 더 낮게 설정됩니다. 두 지역 모두 정부 정책에 따라 지정·해제되므로 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.

주택가격과 소득, 지역을 입력하면 LTV·DTI 기준 최대 대출 가능액을 자동으로 계산해주는 도구를 사용해보세요.