전월세 전환율 계산법 - 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 공식

전월세 전환율 계산법 - 전세를 월세로, 월세를 전세로 바꾸는 공식 (2025년)

전세 계약이 끝날 무렵 집주인이 "전세에서 반전세로, 혹은 월세로 전환하고 싶다"고 요청해오는 경우가 있습니다. 이때 제시되는 월세가 적정한지 알기 위해서는 전월세 전환율과 법정 상한선을 알아야 합니다. 전세→월세, 월세→전세 전환 계산법을 정리해드립니다.

【 전월세 전환율이란? 】

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율입니다. 쉽게 말해 전세보증금 1억원이 월세 몇 만원에 해당하는지를 나타냅니다.

월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

주택임대차보호법에 따라 기존 임차인의 계약갱신 시 전월세를 전환할 때는 법정 전환율을 초과할 수 없습니다.

법정 전환율 상한 = 한국은행 기준금리 + 2%p (2025년 기준 약 5%)

이 비율을 초과하는 월세를 요구하는 경우, 임차인은 초과분에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 단, 신규 계약에는 이 상한선이 적용되지 않습니다.

전세보증금 3억원 → 보증금 5천만원에 월세로 전환, 전환율 5% 적용 시를 계산해보겠습니다.

보증금 5천만원, 월세 90만원을 전세로 전환할 경우(전환율 5% 기준)를 계산해보겠습니다.

전환 금액 = 월세 × 12 ÷ 전환율 = 90만원 × 12 ÷ 0.05 = 2억1,600만원
전세보증금 = 월세보증금 + 전환금액 = 5천만 + 2억1,600만 = 2억6,600만원

반전세는 순수 전세와 순수 월세의 중간 형태로, 전세에 비해 낮은 보증금에 소액의 월세를 추가로 내는 방식입니다. 전세금이 높아 목돈 마련이 어려운 세입자와, 매달 현금 흐름을 원하는 임대인의 이해관계가 맞을 때 많이 사용됩니다.

Q. 계약갱신청구권 행사 시에도 전환율 제한이 있나요?
네, 계약갱신청구권을 행사하거나 법정 갱신이 되는 경우 전월세 전환율 상한(한국은행 기준금리+2%)이 적용됩니다. 집주인이 이 비율을 초과하는 월세를 요구한다면 이의를 제기할 수 있습니다.

Q. 전세에서 월세로 바꿀 때 새 계약서를 써야 하나요?
전환 내용에 대해 서면으로 합의하고 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서에 특약사항을 추가하는 것이 안전합니다. 구두 합의만으로는 분쟁 발생 시 증명이 어렵습니다.

Q. 전세보증보험 가입 후 월세 전환이 가능한가요?
전세보증보험은 전세 계약을 전제로 가입되므로, 월세로 전환하면 보험 조건이 변경됩니다. 보험사에 사전에 문의하고 필요한 경우 재가입 절차를 밟아야 합니다.

전세보증금과 월세 조건을 입력하면 법정 전환율을 기준으로 적정 월세와 전세 환산액을 자동으로 계산해주는 도구를 사용해보세요.